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新加坡房地產 —基本問題與解答

（**HDB －新加坡政府租屋 / CONDOMINIUM簡稱CONDO －私人公寓）

1.) 問: 買房都有哪些費用?

除了房子的首期款之外, 還要付印花稅, 首$18萬是付1%, 第二個$18萬是付2%, 再多的部分就是3%了. 如果您買的房子超過$36萬, 公式可以簡化為 = (房價*3%)-$5400.

律師費用也是免不掉的, 不過現在大部分銀行都會替買家付一部分的律師費，
買家需付1%的中介費, 賣家需付2%的中介費用.

2）問: 買房子的首期可以用CPF付嗎?

是的, 每個房子都有一個估價, 高於估價的部分是一定要付現金的, 另外估價的5%必須用現金, 其它的都可以用CPF 支付. (適用於銀行貸款)

3. ）問: 買房子的手續大概需要多久?

一般來說, 買房子從下定金到全部手續辦完, 大概需要3-4個月的時間. 有時候可以根據雙方需要加快手續, 但是這個要CASE BY CASE，　不是每個交易都能加快的．

4）問：　男女朋友沒結婚可以買房子嗎？

可以，　如果您打算買公寓，　沒有這方面的限制．　如果您打算買ＨＤＢ，　那麼你們兩個必須都是年滿２１週歲的ＰＲ，　拿到房子後必須在３個月內把你們的結婚證書拿給ＨＤＢ看，　也就是說如果你們打算在半年內結婚，是可以買ＨＤＢ的．

5）單身ＰＲ可以買房子嗎？

是的，但是隻可以買公寓，　不可以買ＨＤＢ

6）買房子有S$30,000的補貼嗎？

如果您是新加坡公民而且家庭收入沒有超過S$8,000; 那麼可以去申請這個補助，　ＰＲ買房子沒有補助．

7).　家庭收入超過S$8,000可以買ＨＤＢ嗎？

可以，沒有問題．不過申請不到補助, 也不能買新建的HDB，只能在公開市場買RESALE HDB（轉售組屋）。

8）．我擁有私人公寓，　可以買ＨＤＢ嗎？

可以買轉售組屋，　但必須在6個月里出售您現有的私人房地產，而且必須住在ＨＤＢ里．

9. ）買HDB的手續是怎麼樣的?

價錢談妥之後, 您需要付給賣方不超過S$1,000的定金（ＯＰＴＩＯＮ　ＦＥＥ）, 賣方這時候要在買賣合同(OPTION TO PURCHASE)上簽字, 然後您有兩個星期的時間去搞定貸款事宜. 在這兩個星期內如果您決定不買了, 那麼您的定金就拿不回來了, 賣方無權追究您的責任. 如果您決定買這個屋子, 那麼您需要在兩個星期內在OPTION上簽名, 同時付OPTION EXERCISE FEE　給賣方．這兩次的錢（ＯＰＴＩＯＮ　ＦＥＥ　＋　ＯＰＴＩＯＮ　ＥＸＥＲＣＩＳＥ FEE) 加起來不超過S$5,000.
然後Agent就去HDB申請FIRST APPOINTMENT了．
大約一個半月後就1身體APPOINTMENT．
到時，HDB 官員會準備一些檔案讓雙方簽署．再之後大約8個星期的第二回HDB APPOINTMENT，所有有關房屋轉售檔案與您新購房屋鑰匙就可以拿到了．　這些手續以及到律師事務所辦理相關手續，都由房屋經紀幫您處理．這時候買主/賣主都必須繳清所有相關費用與經紀人的服務費/佣金。
（注意：　ＨＤＢ的ＯＰＴＩＯＮ是ＳＴＡＮＤＡＲＤ的，　用的是ＨＤＢ給的ＯＲＩＧＩＮＡＬ　ＣＯＰＹ．　兩個星期的時間也是規定的，　不可以少也不可多．　在您簽了OPTION TO PURCHASE之後, 如果您反悔的話, 賣方有權追究責任.）

10）買二手公寓的手續是怎麼樣的．　

價錢雙方都同意了之後，　您要準備一張１％的支票給賣方，　他們會籤ＯＰＴＩＯＮ　ＴＯ PURCHASE 給您. 同樣您也有兩個星期的時間. 但是這個時間是可以商量的. 可以短一點, 也可以長一點. 雙方可以協商. 通常也是放兩個星期. 如果您決定買這個房子, 您需要到您的律師樓去籤OPTION TO　ＰＵＲＣＨＡＳＥ．　（我們叫ＥＸＥＲＣＩＳＥ　ＯＰＴＩＯＮ），　同時您要付４％給律師請他帶收．　如果說雙方商量好６個星期拿ＫＥＹ的話，　那麼律師會在第５個星期跟您收錢，　然後就是拿鑰匙了．　

11. ）貸款可以貸多少年? 貸款可以貸多少% ?

最多貸35年或至65歲，如果您還沒到30歲, 可以貸35年. 如果您超過30歲, 那麼最長貸款年限是以年齡至65歲來計算。貸款可以貸80%，但如過已擁有房屋貸款者第二次借貸只能70%。

12. ）貸款可以中途還清嗎?

可以. 一般情況下銀行有2－3年的LOCK IN PERIOD, 這2－3年其間，如果您一次性還清貸款通常都有一個PENALTY CHARGE, 之後如您一次還清那就沒有問題了。

13. ）什麼時候需要繳清什麼款項?

如果您買HDB的話, 那麼前面兩個禮拜要付總數不超過$5,000塊的現金. 等到 FIRST APPOINTMENT以後的兩個星期裡面需要付印花稅, 其餘的錢等到拿鑰匙前一到兩個星期需要交給律師事務所.
如果您買公寓, 前兩個禮拜需要付5%的現金, 簽了OPTION的兩個星期內需要付印花稅. 其餘的錢等到拿鑰匙前一到兩個星期需要交給律師事務所.

14.）買了房子後多久可以賣?

如果您買的是私人產業, 那麼隨時都可以轉賣. 如果您買的是HDB, 那麼有以下3種情況:
1, 跟銀行貸款, 需至少住滿一年才可以轉手；
2. 跟HDB貸款但沒有拿GRANT, 需至少住滿兩年半,
3. 跟HDB貸款, 拿了政府的GRANT, 需至少住滿5年. 第2和第3種情況都要求至少有一個是公民, 而且家庭收入沒有超過$8,000.

15. ) 已經有了HDB, 還可以跟銀行貸款買公寓嗎?

可以, 您必須在HDB住滿HDB制定的期限才能購買私人房屋/公寓，所以建議您在買公寓之前, 先向HDB詢問，如果已經確認可行再來向銀行申請房屋貸款的IN－PRINCIPAL－APPROVAL, 這樣一來就可以確保您看中的公寓單位後會貸的數額款項了。

16）買了HDB後, 在買公寓可以住在公寓里, 把HDB出租嗎?
(http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10323p.nsf/w/RentOpenMktRentOutWholeFlat?OpenDocument)

HDB 已經更新了條例, 如果您買的HDB是新的HDB, 或者拿了GRANT, 那麼您必須住滿5年後才能整套合法出租, 如果是買的轉售組屋, 沒有拿任何津貼/GRANT, 那麼住滿3年後就可以合法整套出租了, 也就是說如果您已經在您的HDB里住了3年/5年後, 出租HDB是沒有問題的.

17）已經有了一套房子, 買第二套房子可以用CPF嗎?

CPF BOARD 的政策是有條件允許的, 當您的CPF的存款額達到最低存款標準後, 您是可以動用多餘的CPF來買第二套房子的.

18.）兩個人買房子可以以什麼方式持有房子?

新加坡在聯名買房上有兩種持有方式, JOINT－TENANCY 和 TENANCY－IN－COMMON
>>>先說JOINT－TENANCY, 這種是共同持有方式, A和B以這種方式持有房子的話, 如果其中一方不幸過世, 那麼房子的全部產權歸另外一方所有.
TENANCY—IN—COMMON 是A和B以百分比來持有房子, 比如說A 70%, B 30%. 在這種情況下, 如果其中一方過世, 其房子所有權是按他/她的遺囑來分配, 如果沒有立遺囑, 則會根據新加坡的法律來分配, 如果選擇了這種方式來持有, 請記得一定要有遺囑, 一來可以避免不必要的糾紛, 二來也不會因為要走很多法律程式拖延到時間.

19. ）買賣HDB和私人公寓CONDO在程式上有何不同?

基本上有以下幾點:
A－. HDB 的合約里定金最多是$1,000(OPTION MONEY), 而CONDO的是1%

B－. HDB 的簽約金加上定金最多可以是$5,000(OPTION FEE+OPTION EXERCISE FEE), 而CONDO的簽約金是4%。

C－. HDB 可以用HDB LOAN (有限制條件), 而私人公寓CONDO只能是銀行貸款BANK LOAN。

D－. HDB 可以有CPF GRANT(有限制條件), CONDO 沒有,(新的EC除外)

E－. HDB 籤合約不需要在律師行, 而CONDO的通常都是在律師行簽約的

F－. HDB 會有一個FIRST APPOINTMENT, 買賣雙方包括經紀都需要去. CONDO 沒有這個程式, 簽了合約後律師會處理一切

G－. HDB 的合約兩個星期簽字期是固定的, CONDO的可以自行商量簽約時間的長短.

H－. HDB 完成交易一般是FIRST APPOINTMENT後8個星期 (也可以提前或推遲, 不過一般都是8個星期), CONDO完成交易的日期是一開始談價錢的時候就可以商量好的.

I－. HDB的STAMP－DUTY是在ＦＩＲＳＴ　ＡＰＰＯＩＮＴＭＥＮＴ　拿到批准之後兩個星期還，而ＣＯＮＤＯ是簽約之後兩個禮拜內.

20. ）公民和PR在買房子上有哪些不同?

1. 公民可以買LANDED PROPERTY, PR是不可以的, 但是可以去APPEAL, 他們會CASE BY CASE 處理.
2. 公民可以買新的EC, PR不可以.
3. 公民可以申請新的HDB, PR不可以
4. 公民可以申請CPF GRANT (轉售組屋), PR不可以.
5. 公民可以申請HDB LOAＮ (FOR HDB　ＰＲＯＰＥＲＴＹ），　ＰＲ　不可以．

21.）什麼是CONTRA? 賣方做CONTRA對我買房子有什麼影響?

CONTRA 的用途是這樣的, 賣方賣掉現在的屋子A, 要去買屋子B, 但是手上沒有足夠的錢來買屋子B, 他需要用賣房子A拿回來的錢去買屋子B. 這兩個交易必須同時進行, FIRST APPOINTMENT 是同時的, COMPLETION也是在同一天. 這需要三方面的同意, B的賣方, A的賣方(同時也是B的買方) 還有A的買方, 要大家都能在FIRST APPOINTMENT的那一天有時間, 還有COMPLETION那天有時間, 如果任何一方出了問題, 整個交易就會受到影響. CONTRA只能其中一方做, 也就是說, 不能有兩個買家都做CONTRA.

22.）什麼是EC, EC和CONDO有什麼區別?

EC 是Executive Condominium 的簡稱.
推出EC的初始目的是為了滿足家庭收入超過S$8,000 (不能申請新組屋), 又沒有能力負擔私人產業的本地人的需要.
EC 的價格遠比PRIVATE CONDOMINIUM 來得低, 還有政府的補貼, 但是會有一些限制. 新的EC只有新公民核心家庭才能購買, 要自己住滿5年以後才能轉賣或整套出租. 5-10年裡只能賣給新加坡公民或本地PR, 10年後才轉變成FULL CONDO, 那時外國人才可以購買這類EC. 除了這個條例限制, EC和CONDO在其它方面都是一樣的, 都有CONDO FACILITIES 例如保全，泳池，健身房，球室或球場，BBQ PITS等等. 當然所有的EC都是99年地契的.

23.）公民可以申請的這個三萬元補貼是如何使用呢？

公民可以申請3-4萬的補貼, (如果靠近父母的住處, 可以申請到4萬), 這個補貼是直接進公積金戶頭的(普通帳戶), 到時候HDB會把普通戶頭裡所有的CPF都扣完, 其餘的才給貸款.
舉例如下:
買價: $35萬, 估價: $32萬, 也就是說現金$3萬. 公積金本來有$6萬, 補貼$3萬.
那麼HDB會批貸款: $32 - $9 = $23萬, 雖然根據估價最多可以貸到$25.6萬, 但是因為所有的CPF要用完, 所以只能貸$23萬