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新加坡永久居民(PR)買政府組屋流程

新加坡建屋局規定，夫妻兩人持永久居民全部滿3年，可以在轉售市場購買組屋。購買流程為：

1．找一個銀行助理評估你可以最多貸款多少買屋子，並獲得一份貸款原則批准書（免費）。

2．確認你要的地點

3．找一個你覺得溝通舒服的房屋經紀，告訴他你的要求（地點，房屋大小，樓層，內部裝修），你告訴他越詳細，就越能做的越好，避免帶你看你不想看的屋子。一個好的房屋經紀可以節省你許多的時間和麻煩。

4．當你找到了夢中的家後：

• 放 1－1000新幣的定金，讓所有的屋主簽OTP
• 在拿到OTP當天或者第二天，提交申請做房屋估價
• 拿到房屋估價，去銀行拿到貸款協議書
• 在簽好OTP的21天之內，執行 OTP，（Exercise OTP）付一筆費用給賣方，包括定金，最高5000
• 如果需要，同時填寫買主的CHECK LIST
• 呈交所有資料給HDB，等待第一次面議（1st appointment）
• 10天內HDB會派技術人員去檢查房屋，有任何未經批准的裝修，屋主需做回。

5．第一次面議時，HDB官員會審查所有上繳的文件，及轉售價。並安排第二次面議的時間。（第一次面議後的6－8周）。

6．10天內，批准交易。

7．第二次面議前兩周，將准備好的現金交給律師，由律師與各方解決其余的問題。（HDB，CPF，印花稅，等）

8．完成前和賣方商定好時間，再去檢查屋子，確信屋子已搬空，沒有別的損壞。

9．完成交易當天申請水電及從律師那裡拿鑰匙。

A）買房前准備
在買房前，您有兩個問題要考慮：Eligibility 和 Affordability。
即您的購房資格和購房能力。
1）購房資格：
對PR來說，比較簡單，PR在新加坡買HDB，較多的是以下情況：
2個結婚了的PR，
2個將要結婚的PR（您必須在第一次面議時給HDB官員看您的ROM登記條）
工作的母親和讀書的孩子
未婚的PR 兄弟姐妹
注意，一個PR，或者兩個人中有一個拿PR沒有超過3年，是不能買HDB的。

2）購房能力：
能獲得PR資格的專業人士，購買一般的HDB經濟能力不是問題，但是，有些PR購房者只有1人工作，或年紀很輕（PLOY 剛剛畢業），或有別的投資。此外，HDB規定，購房者在EXE OTP前，必須獲得銀行的貸款批准書。因此，事先的貸款能力評估是必須的。有經驗的中介也可以大概估算您的貸款額。

以上兩點外，還有一些問題：
購房的時機，購房的地點，購房的預算。

3）購房時機：
沒有人可以准確預測價格的走勢，大勢暫時不會再上，或者說暫時調整大概是可能的，但是，調整幅度和長度未知。
買HDB是自住的，為的是有完全屬於自己的溫暖的小家，為的是有個人的私密空間，為的是將要出生的孩子，為的是不受大房東，二房東的氣，為的是避免忍受和 完全不同習慣的人共享空間。為的是省下高額的房租。所以，和投資私人公寓比起來，購買HDB時機不重要，重要的是有沒有需要，再決定。

4）購房的大小和地點：
很多朋友問，買多大的屋子和哪裡的屋子最好？
這是一個沒有標准答案的問題。

I) 關於屋子的大小，3房還是4房，看您現在的需要和今後的需要。
夫妻2人，剛剛結婚，3房式可能正好。一間書房，一間臥室。
當您有了一個孩子，如果奶奶或外婆來照顧孩子，那您的書房就要利用客廳的一角了。
當您有了第二個孩子，孩子漸漸長大，3房式可能就太小了。
如果您的計劃是，有孩子帶回國內，那另當別論。

II）關於成熟社區或所謂的偏遠點的地區。
成熟地區，如果指的是出行，購物方便。
我的看法，其實，跟國內的許多地方比起來，新加坡所有的地區，都屬於成熟地區。
地鐵，巴士四通八達，NTUC近在咫尺。再偏僻的組屋，5分鐘之內也能步行到巴士站。這裡的圖書館，游泳池，電影院，超市星羅棋布。有組屋的地方，就有健身角落，兒童樂園，公園。對於居民來說，這些都是重要的。
平心而論，哪裡都蠻方便的。
當然，那些住在烏節地鐵站隔壁，高島屋樓上的人，一定是很方便的。只是，有多少人，是以每天購物為樂趣的呢？

5）購房的預算
有了清楚的預算，您才能知道您可以買怎樣的屋子。買屋子要花多少現金，多少是可以用CPF支付的呢？

PR 銀行貸款購房資金規劃 （80％ 貸款）

以下可用CPF 普通戶頭或現金支付：
I）印花稅：根據成交價，第一個180K 1%，第二個180K 2%，360K以上3%
II）律師費大約 $2500
III）估價的 15%
IV) PR家庭(兩個人都是PR)需付5%的額外印花稅  具體情況請猛點參考文章

以下需要用現金
IV）定金＝OTP 費＋執行費 （少於$5000）
V）估價的 5%
VI）溢價金額 （高於估價部分，即COV）
VII）注冊費，估價費，禁止轉讓費 等 大約 $500
VIII）中介服務費  成交價的1%＋GST
以上加銀行貸款80%成為您的購屋總花費。

B) 看房
以上的准備工作都完成後，跟中介說清楚您的要求，您就可以看房了。.
關於看房的時間：
通常是WEEK DAY 的晚上，七點到10點。和周末星期六，星期天的下午。別的時間，賣主要上班，您也要上班。有時，晚上看了屋子後，覺得不錯，可以要求白天再看一次，通常屋主有空的話，是可以安排的。

看房的要點：
1）層樓的問題：
一般說來，我們PR 比較喜歡高樓，因為較通風，VIEW 比較好，沒有或較少視線的阻擋。當然，高樓的估格和COV也會比較高，這個，要有思想准備。

其實，如果屋子的前或後面沒有阻擋，通風也良好的話，個人認為，不需要非高樓不可的。有些朋友指定要10樓以上的屋子，而那一代的屋子最高13樓，那麼選擇就很少了。

這裡主要講一下頂樓和二樓。
頂樓的顧慮，1怕漏雨，2怕太陽直接照在屋頂會熱。如果我們去新的HDB的樓頂看一下，其實頂樓上還有一層防雨隔熱層。而且這隔熱層是經常維修的。所以其實不用擔心漏雨和太熱的問題。萬一漏雨的話，HDB免費負責修理。

有更多的人不要二樓。原因據說以前春節的時候，清理垃圾的工人要15號才開工，而舊屋子的垃圾槽是在每戶的廚房的。所以春節時沒人清理，會滿上二樓。
但現在是垃圾每天清，再也不會有這個情況了。而且新屋子的垃圾槽在室外，電梯口。

2）朝向的問題：
由於下午太陽從西照射，西邊的牆會較熱，所以如果屋子（臥室）向正西的話，就會很悶熱，如果窗朝西，但窗外面是走廊則另當別論。除非您不是很怕熱，一般正西的屋子不推薦。
別的朝向，有點斜向西的，問題還不是很大。
有些朋友看房時覺得沒有風，不喜歡，這是個要具體分析的問題。新加坡不同的季節風向不同，現在沒風，可能幾個月後就很大的風了。

3）有些屋子屋主打通2個臥室，成一個大的房間，有的屋主在客廳隔出一個小房間，有的把儲藏室當鞋櫃，有的把陽台當花圃。我看到過最有創意的一套JAMBO 5個房間分別是日式，歐式，莊園式，度假屋式，茅屋式。
有的屋子結構方方正正，四平八穩。有的則不拘一格，別有洞天。
各花入各眼。看您自己喜歡什麼樣的。
但有些地方是必須要注意的：
牆壁有無明顯裂縫。（不是油漆的裂縫，那是很普遍的）。
廚房，洗手間天花板是否漏水。（泛黃不要緊，輕微油漆剝落也沒有大礙）。
4）重要的還有，看看門口有沒有阿窿哥的油畫傑作。除非您也是干這行的，或者您是警察之家，否則建議您別買這種有問題的屋子。
5）屋裡的家具，屋子的保養，屋主的精神面貌，一定程度能反映屋主的財務狀況。仔細觀察。

C) 買房所需手續
1）貸款批准書 LETTER OF OFFER（公民對應HLE）
由銀行批准的貸款書，申請人簽字後生效。必須在EXE OTP 前獲得。否則，在1ST APPOINTMENT 時會有麻煩。
與此對應的是公民的HLE。由HDB批准。由於HLE 有時批准比較慢，所以，一般獲得HLE後再放OTP定金比較保險。
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2）OTP（Option to purchase）
在買主看中屋子後，和賣主談好價格，就要填寫OTP，主要內容是：
付定金的日期（也即OTP日期）
屋子的地址
屋子的成交價格
屋子的定金數額 （1-1000元）EXE OTP 的最晚日期。（14天）買主，賣主的姓名，身份證號碼。EXE OTP 的金額（1-4000元）EXE OTP 後申請1ST APPOINTMENT期限。（1-90天）

通常中介要跟雙方解釋一下，然後賣主就會在OTP 上簽名，一旦賣主簽名，14天內，他就不能把屋子賣給別人。
買主必須在這14天內獲得銀行貸款，同時，買主可以利用這14天的冷靜期考慮。如果他決定放棄這屋子，那麼，定金將歸賣主所有。如果他決定接受屋子，那麼14天內他必須EXE OTP。

3）遞交材料，申請交易。
EXE OTP 後的1-90天內，通常中介代勞，雙方向HDB申請房屋轉售。同時選擇第一次面議的日期。
此後的一周內，HDB會有官員去屋子察看，有無非法裝修，如果有沒有被批准的裝修被發現，賣方必須恢復原樣，否則成交不能進行。

4）第一次面議時，買賣雙方及中介需要到場，HDB官員要看買方的結婚證，身份證，如果是把孩子的名字放進居住者的，須孩子的出生證。
同時，雙方約定完成交易的時間（即COMPLETION）。
PR買方此時去見律師，簽一些委托書，委托律師幫助完成交易。律師會和銀行，CPF局，HDB和別的一些政府機構打交道，幫助您完成交易，和還貸事宜。

5）COMPLETION
PR的話，不用出席，律師會去HDB完成手續，拿鑰匙，結束。此時，屋子就是您的了。

D) 提前和延遲遷入

1）通常買主要求，是否能提前拿到鑰匙，這樣，可以早日裝修屋子。如果賣主同意，也可以搬出，沒有問題，但是，如果萬一成交由於種種原因不能完成，買主就白白裝修了，賣主也不會補償裝修的費用。所以，一般買主只是做些小的裝修。或只是粉刷牆壁。

2）由於賣主不能按時搬出，比如對敲的CASE。有時會提出EXTENSION。讓賣主在交易完成後，多住幾個月才搬出。這一般是OTP前就講好的，是賣屋子的一部分條件，買主接受了此條件，才能成交。否則不賣。這種情況HDB並不承認其合法性，買主需謹慎處理。

E) 關於銀行和律師的選擇
1）　很多銀行都提供HDB的配套，DBS是最多新加坡人用的銀行（若非HDB貸款的話）。PR大多數受的教育很高，願意自己比較銀行貸款配套，這是正常的。不同的時期，不同銀行有不一樣的配套優惠，所以沒有永遠最好的配套。但是您可以找到最適合您的配套。
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您可以自己在網站上看銀行的貸款利率，做好功課。

我個人比較喜歡簡單明了的配套，有些配套各種條件很多，又跟很多一般人看不懂的各種指數/利率/參數掛鉤，看著好象很低，但總感覺有陷阱，不踏實。

您要什麼銀行的配套，一般中介都會有那家銀行專門做銀行貸款的banker可以介紹給您。由於他們有工作上的聯系，資料傳遞方便。做貸款也會相對較快。

當然，您完全可以自己去找banker。只需讓中介將資料（OTP，估價報告）傳給banker就可以了。

2）律師也有很多，您也可以自己找，HDB HUB 3,4樓轉一圈，10多家等著您。但是，您找的律師必須是您的銀行認可的，這個要搞明白先。

律師的價格也是不同的，在律師費中有時沒有包括銀行貸款合約的STAMP 最高500元，這個您要知道。您可以先問清楚。

您的中介也會跟您推薦律師，我建議你問清價格，如果是一般的市場價，即可以接受

F) 關於中介和費用

您完全可以自助買房，不需要請中介。您要做的只是找房源，打電話給賣方中介，約定看房時間，看房後談價格，然後由賣方的中介為您辦手續。

大多數找中介的買主，是因為要節省找房源的大量時間，節省聯系看房的精力，有經驗的中介，可以幫您過濾您不要的屋子，讓您少看很多您不會要的屋子， 少走冤枉路。有經驗的中介，會在看屋子時幫您把關，讓您大幅減少買到欠阿窿錢，或破產屋主的屋子的機會。有經驗的中介，會在談價錢時，給您建議，幫您壓 價。避免您花冤枉錢。有經驗的中介，可以幫您識別在買房中的陷阱，避免您的損失。有經驗的中介，會陪伴您走過整個找房，買房的過程，並在關鍵的時候提醒您 該做的事情。

還有重要的是，您即使自己找房源看房，90%的賣方中介照樣會跟您收1%的中介費。而那個中介代表賣方的。

所有新加坡的中介公司的數據庫是一樣的，市場上的屋子，有什麼在賣的，每個中介都知道，這一點上，找多個中介並不就是房源多。找一個交流舒服，專心為您服務的就好了。

如果一個買主同時找很多中介，一般有經驗的中介是馬上就會感覺到的，那他就不會專心為您服務。或離開那買主。

一個中介如果不能做某買主的生意，他也應該一開始就明確說明。

中介的行業收費標准是HDB買1%+GST，賣2%+GST。聽上去很多，但是這個行業的從業員流失率其實很高，3,4個月做不到一個買賣的大有人在。如果遇到帶一個客戶看了40套屋子，最後客戶自己跟別的中介買了以前親口說不要，不要安排看房的屋子。

畢竟中介也是要養家糊口的，而且每個中介都有自己的原則，有些朋友把中介按標准收費就說成是『貪得無厭』或者是『黑心』，則好像有點過分了，您不同意，可以不做這個生意。從來沒有中介把客戶跟中介討價還價傭金叫『貪』，但這是一回事嘛。
中介和客戶要互相理解，互相尊重，互相信任，互相配合。這樣才是雙贏的局面。

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（注：根據網友文章修改更新）
原文鏈接: http://bbs.sgchinese.com/viewthread.php?tid=793810