新加坡買房攻略 l 房屋買 賣 租秘笈手冊！！新加坡買房 莉莉安 l 帶你看獅城 房產 理財 生活 l Fun Singapore

說到人生中的幾件大事不外乎就是結婚,生子,買房子, 這些事情都是會左右我們人生未來的路. 甚至帶來更多的好運氣,也是人生中的重大轉變,所以怎能不好好的選擇, 尤其是#買房子一定是要多聽多看多做功課準沒有錯,但為了讓外國人可以更快速地上手買房23事,這裏主要是先整理一些

#PR买房流程(HDB)即該注意的事項,如果買家很有把握文件的處理. 以及跟建屋局文件得繳交,跟付款流程的話, 也是可以自己處理

如果怕麻煩也擔心出錯的話,那我建議就找一位信任的#房屋仲介幫你, 真的可以免除很多事情,你只要專心地準備打包搬家, 或是裝修的事項就可以瞜!

(參考:專有名詞,房子的種類.跟稅收等基本問題) 至少要先爬文瞭解一下這是什麼名詞代表著時什麼意思.

當別人在討論時,也可以聽得懂他們在討論的內容.你想要詢問仲介時,也知道你到底要問的問題是什麼.不然明明有疑問,可是連問題都無法完整的表達,我想再棒的專業人士也無從回答你說是吧！！

综述 -

新加坡的人口政策。是用受过良好教育的，或有特殊技能的外国人移民，来填补本国由于出生率低造成的人口的不足。所以，新PR 越来越多。衣食住行，屋子是PR首先考虑的问题。屋子，可能是大部分PR在新加坡最大的投资，虽然现在资讯发达，然而，并不是人人都对买房的步骤十分熟悉，特别是第一次买房的PR（包括PR转公民）。本人愿意将自己的在这个行业的一点点小小的经验奉献给大家。

本文将分为A）买房前准备，B）看房，C）买房手续，D）银行与律师，E）关于中介和费用几部分。
（本文所指的房子，如果没有指明，一般指HDB房子。）

✍️📌超重點提示請筆記,#PR买房流程(HDB)

1. 如果你是新PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。

2. 确认你要的地点

3. 找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介 可以节省你许多的时间和麻烦,也可以給你很好的建議。

4. 当你找到了梦中的家后：放 1000的定金，让所有的屋主签OTP。去银行拿到贷款协议书 执行 OTP後21天內, 執行（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高4000。

5. OTP付1000元訂金 ➜21天内，需要完成以下步骤➜ 執行（EXE OTP）在付4000元上网申请屋子的估价。120元
大多数情况下，HDB会直接给出估价。如果HDB对成交价有疑问，会派出估价师上门估价。
6. 获得估价后，去银行拿到贷款协议书 (如果有HLE，此步骤可以省略）
7. 执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000
8. 呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）。10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。
9. 第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。並在10天内，批准交易。
10. 第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）
11. 完成前的几天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。
12. 完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

2018年1月1号起，HDB组屋启用新的流程

資格確認,首先要明白自己是否具备购买HDB的购买条件。（网上有的是，大家自己查查）

1. 如果你是新PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。

2. 确认你要的地点

3. 找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介 可以节省你许多的时间和麻烦,也可以給你很好的建議。

4. 当你找到了梦中的家后：放 1000的定金，让所有的屋主签OTP。去银行拿到贷款协议书 执行 OTP後21天內, 執行（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高4000。

5. OTP付1000元訂金 ➜21天内，需要完成以下步骤➜ 執行（EXE OTP）在付4000元上网申请屋子的估价。120元 （
新的条例：1、评估师上门评估3个工作日内会联系卖家 2、电脑自动评估。HDB会通过邮件通知 ）大多数情况下，HDB会直接给出估价。如果HDB对成交价有疑问，会派出估价师上门估价。
6. 获得估价后，去银行拿到贷款协议书 (政府规定从银行贷款一定需要律师。从HDB贷款，不需要，HDB会处理）
7. 收到贷款批准通知後,执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000
8. 呈交所有资料给HDB，HDB会在几天内要求额外的文件。
9. 当HDB收到所以的文件后，会SMS 给买主，要求在HDB RESALE PROTAL 签署。
10. 线上支付转售费用。PR需要和律师接触委托办理转售手续，公民可以由HDB律师办理手续。10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。
11. 当转售获得批准，HDB会SMS 通知买主，并且在 RESALE PROTAL 公布
12. 成交易前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）完成前的1天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。
13.完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。2018年1月1号起，HDB组屋启用新的流程

1.資格確認,首先要明白自己是否具备购买HDB的购买条件。（网上有的是，大家自己查查）

1. 如果你是新PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。

2. 确认你要的地点

3. 找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介 可以节省你许多的时间和麻烦,也可以給你很好的建議。

4. 当你找到了梦中的家后：放 1000的定金，让所有的屋主签OTP。去银行拿到贷款协议书 执行 OTP後21天內, 執行（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高4000。

5. OTP付1000元訂金 ➜21天内，需要完成以下步骤➜ 執行（EXE OTP）在付4000元上网申请屋子的估价。120元 （
新的条例：1、评估师上门评估3个工作日内会联系卖家 2、电脑自动评估。HDB会通过邮件通知 ）大多数情况下，HDB会直接给出估价。如果HDB对成交价有疑问，会派出估价师上门估价。
6. 获得估价后，去银行拿到贷款协议书 (政府规定从银行贷款一定需要律师。从HDB贷款，不需要，HDB会处理）
7. 收到贷款批准通知後,执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000
8. 呈交所有资料给HDB，HDB会在几天内要求额外的文件。
9. 当HDB收到所以的文件后，会SMS 给买主，要求在HDB RESALE PROTAL 签署。
10. 线上支付转售费用。PR需要和律师接触委托办理转售手续，公民可以由HDB律师办理手续。10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。
11. 当转售获得批准，HDB会SMS 通知买主，并且在 RESALE PROTAL 公布
12. 成交易前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）完成前的1天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。
13.完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

- 分述 -

一。买房前准备

在买房前，您有两个问题要考虑： Eligibility 和 Affordability。即您的购房资格和购房能力。

1）1）购房资格：
对PR来说，比较简单，PR在新加坡买HDB，较多的是以下情况：
2个结婚了的PR，
2个将要结婚的PR（您必须在第一次面议时给HDB官员看您的ROM登记条）
工作的母亲和读书的孩子
未婚的PR 兄弟姐妹
注意，一个PR是不能买HDB的。必須是以家庭為殼心去申請其購買（ＨＤＢ)

公寓則沒有任何限制

2）购房能力：
能获得PR资格的专业人士，购买一般的HDB经济能力不是问题， 但是，有些PR购房者只有1人工作，或年纪很轻（PLOY 刚刚毕业），或有别的投资。此外，HDB规定，购房者在EXE OTP前，必须获得银行的贷款批准书。因此，事先的贷款能力评估是必须的。有经验的中介也可以大概估算您的贷款额。

以上两点外，还有一些问题：购房的时机，购房的地点，购房的预算。

3） 购房时机：
没有人可以准确预测价格的走势，大势暂时不会再上，或者说暂时调整大概是可能的，但是，调整幅度和长度未知。
买 HDB是自住的，为的是有完全属于自己的温暖的小家，为的是有个人的私密空间，为的是将要出生的孩子，为的是不受大房东，二房东的气，为的是避免忍受和完 全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以，和投资私人公寓比起来，购买HDB时机不重要，重要的是有没有需要，再决定。

4） 购房的大小和地点：
很多朋友问，买多大的屋子和哪里的屋子最好？
这是一个没有标准答案的问题。
I) 关于屋子的大小，3房还是4房，看您现在的需要和今后的需要。
夫妻2人，刚刚结婚，3房式可能正好。一间书房，一间卧室。
当您有了一个孩子，如果奶奶或外婆来照顾孩子，那您的书房就要利用客厅的一角了。
当您有了第二个孩子，孩子渐渐长大，3房式可能就太小了。
如果您的计划是，有孩子带回国内，那另当别论。
II）关于成熟社区或所谓的偏远点的地区。
成熟地区，如果指的是出行，购物方便。
我的看法，其实，跟国内的许多地方比起来，新加坡所有的地区，都属于成熟地区。
地铁，巴士四通八达，NTUC近在咫尺。再偏僻的组屋，5分钟之内也能步行到巴士站。这里的图书馆，游泳池，电影院，超市星罗棋布。有组屋的地方，就有健身角落，儿童乐园，公园。对于居民来说，这些都是重要的。平心而论，哪里都蛮方便的。
当然，那些住在乌节地铁站隔壁，高岛屋楼上的人，一定是很方便的。只是，有多少人，是以每天购物为乐趣的呢？
我的想法是，普通的PR或新公民，要买组屋的都是工作人士。
买 屋子还是要考虑上班的时间成本。比如，您在南大工作的，最好买在文理，您在CHARTERED 工作的，最好买在兀兰，海军部。您在UMC 工作的，买淡滨泥，或圣岗榜鹅较合适。国大，NUH的，则是金文泰一带。离单位近，每天可以多睡1小时。如果这1小时花在路上，等于每天加班1小时。

5）购房的预算
有了清楚的预算，您才能知道您可以买怎样的屋子。买屋子要花多少现金，多少是可以用CPF支付的呢？
PR 银行贷款购房资金规划 （80％ 贷款）
以下可用CPF 普通户头或现金支付：
II）律师费 ～ ＄3000～5000
III）估价的 15％

以下需要用现金
IV）定金＝OTP 费＋执行费 （少于＄5000）
V）估价的 5％
VI）溢价金额 （高于估价部分，即COV）
VII）注册费，估价费，禁止转让费 等 ～ ＄500
VIII）中介服务费  成交价的1％＋GST

以上加银行贷款80%成为您的购屋总花费。
 

二。看房 

 以上的准备工作都完成后，跟中介说清楚您的要求，您就可以看房了。

关于看房的时间：
通常是WEEK DAY 的晚上，七点到10点。和周末星期六，星期天的下午。别的时间，卖主要上班，您也要上班。有时，晚上看了屋子后，觉得不错，可以要求白天再看一次，通常屋主有空的话，是可以安排的。

看房的要点：

1）层楼的问题：
一般说来，我们PR 比较喜欢高楼，因为较通风，VIEW 比较好，没有或较少视线的阻挡。当然，高楼的估格和COV也会比较高，这个，要有思想准备。其实，如果屋子的前或后面没有阻挡，通风也良好的话，个人认 为，不需要非高楼不可的。有些朋友指定要10楼以上的屋子，而那一代的屋子最高13楼，那么选择就很少了。

这里主要讲一下顶楼和二楼。
顶楼的顾虑，1怕漏雨，2怕太阳直接照在屋顶会热。 如果我们去新的HDB的楼顶看一下，其实顶楼上还有一层防雨隔热层。而且这隔热层是经常维修的。所以其实不用担心漏雨和太热的问题。万一漏雨的话，HDB 免费负责修理。有更多的人不要二楼。原因据说以前春节的时候，清理垃圾的工人要15号才开工，而旧屋子的垃圾槽是在每户的厨房的。所以春节时没人清理，会 满上二楼。但现在是垃圾每天清，再也不会有这个情况了。而且新屋子的垃圾槽在室外，电梯口。

2）朝向的问题：
由于下午太阳从西照射，西边的墙会较热，所以如果屋子（卧室）向正西的话，就会很闷热，如果窗朝西，但窗外面是走廊则另当别论。除非您不是很怕热，一般正西的屋子不推荐。别的朝向，有点斜向西的，问题还不是很大。
有些朋友看房时觉得没有风，不喜欢，这是个要具体分析的问题。新加坡不同的季节风向不同，现在没风，可能几个月后就很大的风了。

 
3）有些屋子屋主打通2个卧室，成一个大的房间，有的屋主在客厅隔出一个小房间，有的把储藏室当鞋柜，有的把阳台当花圃。我看到过最有创意的一套JAMBO 5个

房间分别是日式，欧式，庄园式，度假屋式，茅屋式。有的屋子结构方方正正，四平八稳。有的则不拘一格，别有洞天。
各花入各眼。看您自己喜欢什么样的。

但有些地方是必须要注意的：
墙壁有无明显裂缝。（不是油漆的裂缝，那是很普遍的）。
厨房，洗手间天花板是否漏水。（泛黄不要紧，轻微油漆剥落也没有大碍）。

 
4）重要的还有，看看门口有没有阿窿哥的油画杰作。除非您也是干这行的，或者您是警察之家，否则建议您别买这种有问题的屋子。

 
5）屋里的家具，屋子的保养，屋主的精神面貌，一定程度能反映屋主的财务状况。仔细观察。

三。买房所需手续

１）贷款批准书 LETTER OF OFFER（公民对应HLE）
由银行批准的贷款书，申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则，在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。
与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢，所以，一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。

２）OTP（Option to purchase）
在买主看中屋子后，和卖主谈好价格，就要填写OTP，主要内容是：
-        付定金的日期（也即OTP日期）
-        屋子的地址
-        屋子的成交价格
-        屋子的定金数额（１－１０００元）
-        EXE OTP 的最晚日期。（１４天）
-        买主，卖主的姓名，身份证号码。
-        EXE OTP 的金额（１－４０００元）
-        EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。（１－９０天）

通常中介要跟双方解释一下，然后卖主就会在OTP 上签名，一旦卖主签名，14天内，他就不能把屋子卖给别人。
买主必须在这１４天内获得银行贷款，同时，买主可以利用这１４天的冷静期考虑。

如果他决定放弃这屋子，那么，定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子，那么１４天内他必须ＥＸＥ　ＯＴＰ。

３）递交材料，申请交易。
ＥＸＥ　ＯＴＰ　后的１－９０天内，通常中介代劳，双方向ＨＤＢ申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。
此后的一周内，ＨＤＢ会有官员去屋子察看，有无非法装修，如果有没有被批准的装修被发现，卖方必须恢复原样，否则成交不能进行。

４）第一次面议时，买卖双方及中介需要到场，ＨＤＢ官员要看买方的结婚证，身份证，如果 是把孩子的名字放进居住者的，须孩子的出生证。同时，双方约定完成交易的时间（即ＣＯＭＰＬＥＴＩＯＮ）。ＰＲ买方此时去见律师，签一些委托书，委托律师 帮助完成交易。
律师会和银行，ＣＰＦ局，ＨＤＢ和别的一些政府机构打交道，帮助您完成交易，和还贷事宜。

５）ＣＯＭＰＬＥＴＩＯＮ
ＰＲ的话，不用出席，律师会去ＨＤＢ完成手续，拿钥匙，结束。此时，屋子就是您的了。　

四。提前和延迟迁入　

１）通常买主要求，是否能提前拿到钥匙，这样，可以早日装修屋子。如果卖主同意，也可以搬出，没有问题，但是，如果万一成交由于种种原因不能完成，买主就白白装修了，卖主也不会补偿装修的费用。所以，一般买主只是做些小的装修。或只是粉刷墙壁。

２）由于卖主不能按时搬出，比如对敲的ＣＡＳＥ。有时会提出ＥＸＴＥＮＳＩＯＮ。让卖主 在交易完成后，多住几个月才搬出。这一般是ＯＴＰ前就讲好的，是卖屋子的一部分条件，买主接受了此条件，才能成交。否则不卖。这样的话，买主也应该通情达 理，在完成交易后按照之前说定的，给卖主一定的期限。

五。关于银行和律师的选择　

１）　很多银行都提供ＨＤＢ的配套，ＤＢＳ是最多新加坡人用的银行（若非ＨＤＢ贷款的话）。ＰＲ大多数受的教育很高，愿意自己比较银行贷款配套，这是正常的。不同的时期，不同银行有不一样的配套优惠，所以没有永远最好的配套。但是您可以找到最适合您的配套。
您可以自己在网站上看银行的贷款利率，做好功课。我个人比较喜欢简单明了的配套，有些配套各种条件很多，又跟很多一般人看不懂的各种指数／利率／参数挂钩，看着好象很低，但总感觉有陷阱，不踏实。

您要什么银行的配套，一般中介都会有那家银行专门做银行贷款的ｂａｎｋｅｒ可以介绍给您。由于他们有工作上的联系，资料传递方便。做贷款也会相对较快。当然，您完全可以自己去找ＢＡＮＫＥＲ。只需让中介将资料（ＯＴＰ，估价报告）传给ＢＡＮＫＥＲ就可以了。

２）律师也有很多，您也可以自己找，ＨＤＢ　ＨＵＢ３，４楼转一圈，１０多家等着您。但 是，您找的律师必须是您的银行认可的，这个要搞明白先。律师的价格也是不同的，在律师费中有时没有包括银行贷款合约的ＳＴＡＭＰ　５００元，这个您要知 道。您可以先问清楚。您的中介也会跟您推荐律师，我建议你问清价格，如果是一般的市场价，即可以接受。

六。　关于中介和费用　－

您完全可以自助买房，不需要请中介。
如果您有做足功課跟準備~您应该在ＨＤＢ买卖理论上不输给一般的中介了。您要做的只是找房源，打电话给卖方中介，约定看房时 间，看房后谈价格，然后由卖方的中介为您办手续。大多数找中介的买主，是因为要节省找房源的大量时间，节省联系看房的精力，有经验的中介，可以帮您过滤您 不要的屋子，让您少看很多您不会要的屋子，少走冤枉路。有经验的中介，会在看屋子时帮您把关，让您大幅减少买到欠阿窿钱，或破产屋主的屋子的机会。有经验 的中介，会在谈价钱时，给您建议，帮您压价。避免您花冤枉钱。

有经验的中介，可以帮您识别在买房中的陷阱，避免您的损失。有经验的中介，会陪伴您走过整个 找房，买房的过程，并在关键的时候提醒您该做的事情。

还有重要的是，您即使自己找房源看房，９０％的卖方中介照样会跟您收１％的中介费。

而那个中介代表卖 方的。所有新加坡的中介公司的ＤＡＴＡ　ＢＡＳＥ是一样的，市场上的屋子，有什么在卖的，每个中介都知道，这一点上，找多个中介并不就是房源多。找一个交 流舒服，专心为您服务的就好了。

如果一个买主同时找很多中介，一般有经验的中介是马上就会感觉到的，那他就不会专心为您服务。或离开那买主。

一个中介如果不能做某买主的生意，他也应该一开始就明确说明。中介的行业收费标准是ＨＤＢ买１％＋ＧＳＴ，卖２％＋ＧＳＴ。听上去很多，但是这个行业的从业员流失率其实很高，３，４个月做不到一个买卖的大有人在。

我们的记录是，带一个客户看了４０套屋子，最后客户自己跟别的中介买了她以前亲口对我们 说的不要，叫我们不要安排看房的屋子。毕竟中介也是要养家糊口的，而且每个中介都有自己的原则，有些朋友把中介按标准收费就说成是‘贪得无厌’或者是‘黑 心’，则好像有点过分了，您不同意，可以不做这个生意。从来没有中介把客户跟中介讨价还价佣金叫‘贪’，但这是一回事嘛。

中介和客户要互相理解，互相尊 重，互相信任，互相配合。这样才是双赢的局面。

祝所有的人美梦成真。

作者铜牌推广者

合作洽談請洽:home4sg@homtmail.com
WeChat：home4sg
Line : lili.chen

组屋买卖交易常用到的链接:

Check resale flat prices

可查询组屋过去两年交易价格记录,每天更新

Calculate estimated resale financial plan 

If you are taking an HDB loan, you can use this eService to estimate your resale financial plan.

HDB centralised map services

可按照组屋位置查询附近500米组屋或DBSS的交易价格.

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